Il mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (generalmente una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore di un'altra, detta mutuatario, affinché quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi. Così schematizzate la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi sia di regole moderne. Occorre, poi, attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: talvolta la banca trattiene la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria ovvero, in concreto (a seconda dei diversi modelli), almeno per undici giorni dopo l'iscrizione dell'ipoteca, termine utile quest'ultimo per il cosiddetto consolidamento dell'ipoteca stessa. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro immediatamente per pagare al venditore l'immobile che contestualmente concede in garanzia alla banca. Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze. Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che l'immobile acquistato dal mutuatario, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (ad es. trasferimento di residenza; aumento dei componenti della famiglia con necessità di un immobile più grande); conseguentemente il mutuatario confida di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Verificandosi la fattispecie sopra esposta, premesso che ai fini dell'accollo del mutuo è necessario anche il consenso dell'acquirente, bisogna soprattutto evidenziare che, per regola generale, l'accollo non è "liberatorio" bensì "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non "libera" il debitore originario ma acquisisce un debitore ulteriore. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui il nuovo acquirente non riesca a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo mentre l'acquirente, ove necessario, ne contrae uno nuovo in proprio.

(liberamente tratto dal sito www.notariato.it)

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